En 2023, le marché de l'immobilier est chahuté par de nombreux changements. L'introduction de nouvelles règles de performance énergétique change la donne pour les investisseurs. Le dispositif de défiscalisation immobilière Malraux offre la possibilité d'appliquer les nouvelles normes à l'immobilier ancien tout en bénéficiant de réduction d'impôt. Le point sur la loi Malraux et ses avantages.

Loi Malraux 2023 : quels avantages ?

L'année de ses 60 ans, en 2022, la loi Malraux devait disparaître. Finalement, le dispositif a été prolongé pour une année supplémentaire par la loi de finances pour 2023. Loin d'être vieillissante, la loi Malraux est plus que jamais au goût du jour et présente de nombreux avantages. En effet, le regain d'intérêt des Français pour le patrimoine ancien, notamment dans les petites villes et les zones rurales, joue en sa faveur. Plus qu'un simple dispositif de défiscalisation, la loi Malraux répond à une véritable nécessité de protéger et de conserver le patrimoine français. Les bénéficiaires de la loi Malraux participent donc directement au maintien et à la mise en valeur des biens à caractère historique.

Pour rappel, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière visant la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique. Un investisseur peut alors bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des dépenses réalisées dans les opérations de rénovation. Plus simplement, l'avantage fiscal octroyé est proportionnel au montant des dépenses engagées dans le cadre de la rénovation du bien immobilier. Il peut s'étaler sur 4 années consécutives, dans la limite de 400 000 €. La loi Malraux est donc un outil de défiscalisation très performant.

Où acheter en loi Malraux : la localisation des immeubles

Attention, cependant, la réduction d'impôt appliquée dépend de la zone dans laquelle est située le bien immobilier :

• Pour les logements situés sur un Site patrimonial remarquable (SPR), l'avantage fiscal s'élève à 22 % du montant des dépenses de travaux engagés.
• Pour les logements placés dans un Site patrimonial remarquable (SPR) et faisant l'objet d'un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) OU dans un secteur sauvegardé OU dans des quartiers anciens dégradés (QAD) OU dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitats anciens dégradés (NPNRU), la réduction d'impôt atteint 30 %.

Au terme des travaux de rénovation, le bien immobilier Malraux est destiné à la location. Ainsi, le propriétaire peut s'assurer des revenus complémentaires. À la différence de certains dispositifs, la loi Malraux n'impose pas de plafonnement de loyer ou de ressources du locataire. Le propriétaire est donc libre de choisir le montant du loyer. Il doit, cependant, mettre le bien en location pendant au moins 9 ans.

Enfin, contrairement à d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Malraux est, depuis 2013, exclue du plafonnement global des niches fiscales. Ce plafonnement limite le cumul des avantages fiscaux à 10 000 €. Conclusion, il est tout à fait possible de cumuler la loi Malraux avec d'autres dispositifs.

Pourquoi investir en loi Malraux en 2023

Face à des prix de l'immobilier toujours plus élevés et un coût du crédit immobilier qui, lui aussi, augmente en 2023, acheter un bien ancien à rénover peut être une véritable opportunité. Les immeubles qui nécessitent des travaux de rénovation sont généralement plus abordables que les biens neufs. De plus, la pandémie de Covid-19 a rebattu les cartes de l'immobilier en France, désormais les petites et moyennes villes, où les biens anciens à caractère historique sont omniprésents, ont la cote. Investir en loi Malraux dans ces régions permet donc de répondre à une véritable demande locative.

De plus, l'introduction des nouvelles règles de performance énergétique pour les locations, par le biais de la loi climat et résilience de 2021, permet de mettre à profit les avantages de la loi Malraux. En effet, depuis début 2023, les passoires thermiques bousculent le marché de l'immobilier. Nombreux sont les propriétaires qui mettent leurs biens en vente faute de vouloir réaliser les travaux nécessaires de mise en conformité. À Paris en 2022, les logements énergivores F et G ont représenté environ 21 % de l'offre, une proportion en hausse par rapport aux années précédentes. Ainsi, l'année est propice à l'investissement dans l'ancien éligible à la loi Malraux. En plus de réaliser une bonne affaire, l'investisseur pourra profiter de la réduction d'impôt tout en se construisant un patrimoine à forte valeur architecturale.

Loi Malraux vs. loi Pinel

Si certaines différences sont évidentes, il est important de souligner que les deux dispositifs ne poursuivent pas le même objectif. La loi Malraux est dédiée à l'immobilier ancien à caractère historique. Le but de ce dispositif est, certes, de contribuer à l'augmentation du parc immobilier locatif, mais également d'inciter les investisseurs à conserver le patrimoine existant. À l'inverse, la loi Pinel cherche à favoriser l'immobilier neuf (ou refait à neuf) dans les zones en tension.

De plus, les avantages fiscaux offerts par chaque dispositif sont bien différents. La réduction Pinel est désormais dégressive et s'applique sur le montant total de l'investissement. Elle est soumise à des conditions de mise en location (plafonnement du loyer, plafonnement des ressources pour le locataire). Ainsi, à la question : faut-il opter pour la loi Pinel ou la loi Malraux ? Une seule réponse existe : tout dépend des objectifs patrimoniaux fixés.

Tableau comparatif

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