La réforme des retraites actuellement examinée au Sénat prévoit de repousser l'âge légal de départ à la retraite de deux ans, soit de 62 à 64 ans. Une mesure qui augmente, certes, la durée de la carrière professionnelle des Français, mais qui pourrait également permettre aux seniors d'emprunter davantage. Explications.

L'impact de la réforme des retraites sur la capacité d'emprunt

Ce n'est un secret pour personne, la mesure phare de la réforme des retraites portée par le gouvernement est de reculer l'âge de départ à la retraite des Français d'ici 2030. Cela signifie concrètement, que les personnes nées après 1964, devront avoir cotisé 172 trimestres, soit 43 ans.

Ainsi, l'âge légal de départ à la retraite risque de passer de 62 ans à 64 ans, soit deux années d'activité supplémentaires pour obtenir une retraite à taux plein. Qui dit deux ans de plus à travailler, dit aussi deux ans de revenus engrangés. Or, ces revenus sont justement un des critères retenus par les banques au moment d'accorder un crédit immobilier.

Le courtier Vousfinancer a calculé qu'en travaillant deux années de plus, une personne de plus de 50 ans pourrait emprunter davantage. En effet, ce temps additionnel de revenus sera pris en compte pour calculer sa capacité d'emprunt.

Actuellement, pour les seniors, les banques prennent en compte la perte de revenus liée au passage à la retraite. «En fonction de l’âge de l’emprunteur et de sa date de départ à la retraite, elles prennent en compte soit le salaire à taux plein, soit les revenus au moment du passage à la retraite, pour calculer le taux d’endettement», explique le communiqué de Vousfinancer. Dans son analyse, le courtier prend l'exemple d'une femme de 55 ans gagnant 3 000 € par mois. Elle sollicite un crédit sur 15 ans. Sa capacité d'emprunt actuelle est de 134 000 € selon le courtier. Avec l'adoption de la réforme des retraites conduisant à deux années supplémentaires d'activité, sa capacité d'emprunt augmenterait de 6 000 €.

Pouvoir d'achat immobilier des seniors : théorie vs. réalité

Cependant, ce calcul effectué par Vousfinancer est à prendre avec des pincettes, car il se base sur des données théoriques. Le contexte actuel de durcissement des conditions d'octroi de crédits n'est pas pris en compte. Or, Vousfinancer indique que déjà, en 2022, «seuls 10 % des emprunteurs ont plus de 50 ans».

Une tendance qui semble devenir la norme. «On note depuis 2 ans un recul de la part des emprunteurs de plus de 50 ans, lié notamment au durcissement des conditions d’octroi de crédit concernant le taux d’endettement maximum, pénalisant lors de la baisse des revenus à la retraite, et au niveau des taux de l’usure, en particulier depuis 2 ans, qui pénalise les emprunteurs les plus âgés à cause du taux d’assurance souvent élevés !», explique la directrice générale de Vousfinancer, Julie Bachet.

Au coût de l'assurance emprunteur, viennent s'ajouter d'autres éléments comme les taux d'emprunt du moment et le prix de l'immobilier qui sont amenés à évoluer dans le temps.

La mensualisation provisoire du taux d'usure par la Banque de France devrait jouer en faveur des plus de 50 ans. Toutefois, réforme des retraites ou pas, l'évolution positive du pouvoir d'achat immobilier des seniors reste très hypothétique.

Crédit immobilier et seniors

Les seniors sont un profil emprunteur apprécié des établissements bancaires. Ils possèdent généralement une épargne servant d'apport pour un crédit. Mais, paradoxalement, ils sont victimes de leur âge.

En effet, les coûts annexes au crédit, notamment l'assurance emprunteur, pèsent sur leur TAEG (taux annuel effectif global) qui vient dépasser le taux d'usure. Le recul de l'âge légal du départ à la retraite n'est pas forcément positif de ce point de vue.

Si, en théorie, il n'existe pas d'âge limite pour souscrire un crédit immobilier, les banques proposent généralement des assurances emprunteurs groupe qui ne vont pas au-delà de 75 ans, âge limite de fin de prêt.

En choisissant une délégation d'assurance, il est possible de repousser ce délai, non sans impact sur le coût du contrat. Ainsi, la réforme des retraites pourrait permettre aux seniors d'emprunter plus, mais cela ne se traduira pas nécessairement par une hausse du pouvoir d'achat immobilier. Affaire à suivre.

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