Investissement locatif ou résidence principale : quelles différences pour la vente ?

Un achat immobilier peut sous-entendre de nombreuses motivations : un client peut désirer devenir propriétaire de son logement principal ou bien enfiler la casquette d’investisseur pour acheter et mettre en location par la suite. En fonction de leurs envies et besoins, vous ne leur présenterez pas le même argumentaire de vente ! Alors, que conseiller entre investissement locatif et acquisition de résidence principale dans le neuf ? On vous répond dans cet article.

Vendre de l’investissement locatif

Les Français demeurent fortement intéressés par l'investissement locatif, particulièrement lorsqu'il s'agit d'un bien situé dans un environnement familier, comme une ville proche de leur résidence principale. Les métropoles les plus prisées pour réaliser des investissements immobiliers sont Bordeaux, Nantes, Lyon, Marseille et Rennes. Offrant des rendements locatifs attrayants, généralement compris entre 3 % et 5 %, ces villes allient des prix accessibles à une rentabilité solide.

Pour une agence immobilière, c'est une opportunité de marché à fort potentiel : les professionnels de l'immobilier ont tout intérêt à mettre en avant des offres d'investissement clé en main afin d'accompagner les investisseurs dans la réalisation de leurs projets. L'intérêt constant des Français pour l'investissement locatif est manifeste. De plus, les futurs investisseurs expriment de plus en plus leur souhait d'être accompagnés pour faire face aux défis administratifs et de gestion liés à leurs investissements, tout en recherchant des conseils en matière juridique, fiscale et financière.

En tant qu'agent immobilier, votre rôle ne se limite pas uniquement à la signature de l'acte de vente. Nous vous recommandons vivement de renforcer votre activité en proposant des services de gestion locative. En effet, de nombreux propriétaires de biens immobiliers acquis dans le cadre d'un investissement locatif préfèrent ne pas assumer eux-mêmes la gestion des locations de leurs biens. Cela représente une excellente opportunité pour les agences immobilières !

Si vous vous spécialisez uniquement dans les services immobiliers liés à la location ou à la transaction, l'instauration de mandats de gestion locative peut stimuler la croissance de votre chiffre d'affaires. Souvent négligée et sous-estimée en termes de rentabilité, la gestion locative s'avère au contraire être l'un des services les plus lucratifs. Votre agence peut ainsi générer un revenu mensuel régulier et constant, grâce aux honoraires de gestion, ce qui est difficile à atteindre dans le domaine de la transaction immobilière qui peut connaître des fluctuations importantes.

Conformément à la loi Hoguet du 2 juillet 1970, pour pouvoir proposer un service de gestion locative, l’agent immobilier ou l’administrateur de biens doit détenir une carte professionnelle avec la mention « gestion immobilière ». Celle-ci est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Depuis 2015, cette carte professionnelle est à renouveler tous les 3 ans.

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Vendre de l’immobilier neuf

La vente de biens immobiliers neufs aux particuliers est une activité peu courante au sein des agences immobilières, représentant seulement une fraction des transactions résidentielles neuves, (environ 21 % selon les estimations de la Fnaim). Les agences indépendantes ne se spécialisent généralement pas dans la vente de biens immobiliers neufs.

Pourtant, cette catégorie de biens présente de nombreux avantages à divers niveaux. Prendre en charge des transactions immobilières dans le neuf permet notamment de :

• compenser la rareté des mandats pendant les périodes de faible activité sur le marché, offrant ainsi une protection contre les fluctuations du marché immobilier ;
• augmenter le chiffre d'affaires, car certains promoteurs versent des commissions pouvant atteindre entre 7 et 9 % HT du prix de vente aux agents immobiliers responsables de la transaction ;
• démontrer une totale neutralité, car les agents immobiliers impliqués dans la vente de biens neufs ne favorisent aucun intérêt particulier et n'ont pas à pousser les acheteurs vers un programme spécifique.

En conséquence, il est recommandé aux agences immobilières de se lancer dans la vente de biens immobiliers neufs, en partie grâce à un changement d'attitude des promoteurs immobiliers. Ces derniers étaient initialement réticents à déléguer la commercialisation de leurs biens neufs à des professionnels de la transaction, craignant qu'ils ne possèdent pas les connaissances nécessaires. Cependant, avec l'évolution des mentalités et des formations spécialisées (notamment dans le cadre de l'obligation de formation continue associée au renouvellement de la carte professionnelle), les agents immobiliers ont relevé le défi de cette catégorie de biens !

Du côté des promoteurs, la vente de biens immobiliers neufs par des agents permet d'atteindre un public d'acheteurs plus vaste que d'habitude, tout en facilitant la commercialisation de biens traditionnellement plus difficiles à vendre, tels que les rez-de-chaussée ou les grandes surfaces.

Et vendre de l’investissement locatif dans le neuf ?

Rien ne vous empêche de profiter du meilleur des deux mondes en vendant de l’investissement locatif dans le neuf, notamment via la loi Pinel et autres dispositifs de défiscalisation. Investir dans une copropriété neuve en tant que placement locatif est particulièrement conseillé pour les contribuables les plus fortement imposés. 

En effet, un dispositif de défiscalisation immobilière tel que la loi Pinel offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt variant entre 10,5 % et 21 % du coût total de l'investissement. Ce montant dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à mettre en location le bien selon des conditions spécifiques (plafond de loyer et sélection d'un locataire en fonction de ses ressources) ainsi que des caractéristiques écologiques du logement loué (les logements les plus respectueux de l'environnement bénéficient d'avantages supplémentaires).

Dans quels cas peut-on conseiller l’achat de résidence principale ?

Lorsqu’un client achète une résidence principale, il devient essentiellement son propre locataire. Pendant sa période d’occupation, il est donc à l'abri des risques de carence locative, de vacance locative et d'impayés (à moins qu’il ne rencontre lui-même des difficultés à rembourser son prêt hypothécaire). En tant que propriétaire de son propre logement, il est également plus facile de prendre des mesures de précaution pour éviter toute détérioration du bien.

C'est pourquoi l'achat d'une résidence principale est souvent considéré comme un investissement patrimonial. Il permet de réduire SON exposition aux risques tout en tirant parti des économies réalisées sur les loyers. Dans certains cas (en fonction de la propriété achetée), l'achat d'une résidence principale peut offrir le meilleur compromis entre rentabilité et risque.

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Investir ou acheter sa RP : quelle est la solution la plus favorable fiscalement ?

L'acquisition d'une résidence principale offre divers bénéfices fiscaux : 

• percevoir des aides financières en cas de travaux de rénovation dans sa résidence principale ;
• louer une partie de sa résidence principale sans payer d’impôt (sous condition de ne dépasser un seuil de revenus et de respecter tous les critères de décence); 
• bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente.

Quant à l’investissement locatif dans le neuf, il s’agit des avantages fiscaux Pinel mentionnés précédemment dans cet article, mais pas seulement ! Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet également de réduire considérablement ses impôts immobiliers, voire de les supprimer totalement. 

Les deux solutions offrent donc des avantages fiscaux majeurs. Il convient de peser le pour et le contre en fonction du profil de vos clients et de leurs objectifs patrimoniaux.

Investissement locatif ou résidence principale : ce qu’il faut retenir

Pour vendre un bien ou un service, il n’y a pas de recette magique. Toutefois, il existe une règle immuable : vous devez comprendre les besoins et la problématique de vos prospects. Vous pouvez ainsi lui conseiller de devenir propriétaire de sa résidence ou d’acheter pour mettre en location selon son budget, ses objectifs de patrimoine et son profil !

Est-ce intéressant d'investir dans l'immobilier locatif ?

L'investissement immobilier locatif s'est imposé comme l'une des meilleures stratégies pour faire croître un investissement financier. En offrant la possibilité de générer des revenus réguliers à long terme, l'investissement locatif se révèle être une option extrêmement rentable et sécurisée.

Est-il intéressant d'acheter sa résidence principale ?

L'acquisition de votre résidence principale présente un avantage fiscal significatif : toute plus-value immobilière réalisée lors de la vente de votre résidence principale est entièrement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux.