Loi Monument Historique : nos conseils de défiscalisation

La loi Monument Historique, en vigueur depuis 1913, est l'une des plus anciennes et des plus avantageuses lois de défiscalisation en France. Elle vise à encourager la préservation du patrimoine architectural français en offrant des avantages fiscaux substantiels aux propriétaires de biens classés ou inscrits comme monuments historiques. Même pour les professionnels de l'immobilier neuf, comprendre les mécanismes et les opportunités offertes par cette loi peut être un atout majeur pour conseiller au mieux vos clients !

Sommaire : 

1. Loi 1887 Monuments Historiques : qu’est-ce que c’est ?

2. Défiscaliser en loi Monument Historique : 3 cas de figure

a/ L'investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette

b/ L'investissement Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes

c/ L'investissement Monuments Historiques est occupé et génère des recettes

3. Conseils et astuces pour défiscaliser avec la loi Monument Historique

4. Loi Monument Historique ou immobilier neuf : comparatif

5. Avantages fiscaux de la loi Monument Historique : ce qu’il faut retenir

Loi 1887 Monuments Historiques : qu’est-ce que c’est ?

La loi Monument Historique permet aux propriétaires de biens classés ou inscrits de bénéficier d'une réduction d'impôts significative sur les travaux de restauration et d'entretien. Les biens éligibles à ce dispositif doivent être classés ou inscrits comme monuments historiques. Ces biens peuvent être des châteaux, des manoirs, des hôtels particuliers, ou même des immeubles de rapport situés dans des secteurs sauvegardés. 

Défiscaliser en loi Monument Historique : 3 cas de figure

L'investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette

Que le bien soit ouvert à la visite ou non, et qu'il soit occupé par son propriétaire ou non, si aucune recette n'est générée, les charges foncières sont déductibles du revenu global. Cela inclut :

• les cotisations d'entretien versées à l'administration des Affaires culturelles ;
• la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien effectués par le propriétaire, diminuée des éventuelles subventions de l'État ;
• toutes les autres charges foncières déductibles du revenu global selon le régime de droit commun, avec des proportions différentes selon que le bien est ouvert ou non à la visite.

La déduction est de 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite au moins 50 jours par an, dont 25 entre avril et septembre, ou 40 jours entre juillet et septembre. Sinon, la déduction est de 50 %.‍

L'investissement Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes

Dans ce cas, la totalité des charges foncières peut être imputée sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué. Si le bien n'est pas loué, mais génère des recettes accessoires (comme des visites payantes), ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges, comme la rémunération du personnel chargé des visites et une déduction forfaitaire.

Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est applicable s'il n'y a ni parc ni jardin. Cet abattement est de 2 290 € dans le cas contraire.‍

L'investissement Monuments Historiques est occupé et génère des recettes

Les charges foncières liées à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Les autres charges, associées à l'ouverture au public ou à l'occupation partielle, sont prises en compte pour déterminer le revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci peut être imputé sans limitation sur le revenu foncier.

Si le bien est ouvert à la visite, la fraction des charges correspondant à l'ouverture est estimée à 75 % du total des charges, les 25 % restants étant directement déductibles du revenu global du propriétaire.

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Conseils et astuces pour défiscaliser avec la loi Monument Historique

La Loi Monument Historique offre des avantages fiscaux considérables, mais maximiser ces avantages nécessite une planification et une exécution minutieuses. Voici des conseils et astuces pour optimiser la défiscalisation grâce à ce dispositif :

• Sélectionner le bon bien : assurez-vous que le bien est classé ou inscrit comme monument historique, et optez pour un bien situé dans une zone touristique ou historique attractive.
• Planifier les travaux de restauration : collaborez étroitement avec les ABF (Architecte des Bâtiments de France) pour vous assurer que les travaux respectent les exigences de conservation et sont éligibles aux déductions fiscales. Établissez un budget détaillé pour les travaux de restauration, en incluant les éventuelles subventions de l'État et les participations.

💡 Bon à savoir : Dans le cas où seulement une ou plusieurs parties distinctes du bien immobilier sont classées au titre des Monuments Historiques, la déduction d’impôt ne concerne donc uniquement que les travaux réalisés sur celles-ci.

• Optimiser la déductibilité des travaux : priorisez les travaux de réparation et d'entretien, qui sont entièrement déductibles du revenu global. Pour les biens partiellement occupés, distinguez clairement les charges imputables à la partie ouverte au public et celles liées à la jouissance personnelle.
• Exploiter les avantages fiscaux additionnels : profitez de l'abattement forfaitaire supplémentaire (1 525 € s'il n'y a ni parc ni jardin, 2 290 € dans le cas contraire) pour les biens ouverts au public.
• Diversifier les sources de recettes : organisez des événements culturels, des mariages ou des réceptions pour générer des recettes supplémentaires et rendre le bien plus attractif. Collaborez avec des associations locales, des offices de tourisme ou des entreprises pour augmenter la visibilité et les visites du bien.‍

Loi Monument Historique ou immobilier neuf : comparatif

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier qui passe par la réhabilitation de lieux anciens, deux options principales se présentent : la loi Monuments Historiques et la loi Malraux. Cette dernière est aussi destinée à encourager la réhabilitation de biens immobiliers, mais il s’agit de ceux situés dans des secteurs sauvegardés. Elle offre une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, mais contrairement à la loi Monuments Historiques, les avantages fiscaux de la loi Malraux sont plafonnés.

Mais l’investissement dans l’ancien n’est pas la seule option : le neuf est également très intéressant pour investir ou acheter sa propriété principale

Si vos prospects hésitent entre investir dans l’ancien via la loi Monuments Historiques ou dans l’immobilier neuf, voici un tableau qui résume les avantages et inconvénients de chaque option :

Dispositif Monuments Historiques

Avantages

• Déduction totale des travaux de restauration
• Valorisation et préservation du patrimoine
• Absence de plafonnement des déductions fiscales
• Possibilité de transmission sans droits de succession
  

Inconvénients

• Complexité et coût des travaux de restauration
• Contraintes administratives et réglementaires
• Obligation de conserver le bien pendant 15 ans
• Ouverture au public requise pour certaines déductions

Immobilier neuf

Avantages

• Réduction d'impôt Pinel
• Faibles coûts d'entretien
• Performances énergétiques
• Potentiel de plus-value à long terme
• Frais de notaire réduits
  

Inconvénients

• Coût initial élevé
• Risque de saturation du marché
• Dépendance aux incitations fiscales
• Moins de charme et caractère historique
  

💡 Bon à savoir : La loi Monuments historiques 2024 peut d'ailleurs être cumulé avec le mécanisme du déficit foncier. 

Ainsi, l’immobilier neuf représente un investissement plus simple et potentiellement moins risqué : c’est un argument que vous pouvez mettre en avant lorsque vous présentez vos programmes neufs. Vous pouvez également utiliser notre simulateur Pinel, LMNP et Denormandie pour réaliser une simulation en moins d’une minute, et valoriser votre expertise auprès de vos prospects.

Avantages fiscaux de la loi Monument Historique : ce qu’il faut retenir

La Loi Monument Historique offre des opportunités uniques de défiscalisation pour les investisseurs souhaitant préserver le patrimoine architectural tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Pour les professionnels de l'immobilier neuf, maîtriser les mécanismes de cette loi et savoir identifier les biens éligibles peut constituer un atout précieux. En comprenant les avantages, les conditions et les démarches à suivre, vous pourrez conseiller au mieux vos clients entre cette option dans l’ancien et l’immobilier neuf !

Qui décide de classer un monument historique ?

Le classement d'un bien en tant que monument historique est officialisé par un arrêté du ministre de la Culture. Ce processus suit l'avis favorable de la Commission nationale du patrimoine et de l'architecture et est précédé par une recommandation de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture.

Quelle différence entre monument classé et inscrit ?

La distinction entre être inscrit et classé réside également dans la portée de l'intérêt patrimonial de l'édifice. Le classement se fait au niveau national tandis que l'inscription se réalise au niveau régional.