Loi ZAN 2050 : un défi pour les promoteurs immobiliers

L'objectif zéro artificialisation nette d'ici à 2050 (ZAN), formulé par la loi "Climat et Résilience", pose de nouveaux défis pour les promoteurs immobiliers et les élus locaux. Comment construire sans bétonner davantage ? Comment intégrer la biodiversité et l'environnement sans faire exploser les coûts de construction ? Autant de problématiques qui poussent les professionnels de la construction à repenser leur modèle.

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Objectif zéro artificialisation nette (ZAN) en 2050, une illusion ?

ZAN. "Zéro artificialisation nette". Trois mots qui annoncent la fin d'une époque. Celle où les promoteurs construisaient des ensembles sur des terres agricoles. Depuis le 22 août 2021 et l'adoption de la loi "Climat et résilience", la France pose comme objectif de ne plus artificialiser les sols naturels à partir de 2050. Chaque année, les zones commerciales et pavillonnaires ainsi que les routes et les aménagements urbains recouvrent environ 20 000 hectares de champs, forêts et espaces naturels. Soit deux fois la taille de Paris. Si cette surface a diminué par rapport aux années 1970, il reste encore du chemin à parcourir pour atteindre l'objectif fixé par la loi.

Pour ce faire, le gouvernement demande aux collectivités de diviser par deux leur consommation d'espaces naturels d'ici à 2031. Autrement dit, fini le bétonnage des sols naturels comme méthode de construction et l'étalement urbain, comme logique d'aménagement du territoire. Les élus locaux et les promoteurs immobiliers doivent changer leur fusil d'épaule pour continuer à répondre à la demande croissante de logements sans détruire l'environnement et la biodiversité.

Une proposition de loi pour mieux accompagner des élus locaux

Or, de la théorie à la pratique, il y a bien plus qu'un pas. Les élus locaux, censés décliner cette règle dans les documents d'urbanisme, pointent du doigt la complexité de la démarche et le manque d'accompagnement. Depuis décembre 2022, le Sénat relaie la colère des élus locaux qui demandent une adaptation de la loi afin de ne pas laisser à la seule charge des collectivités l'objectif ZAN.

Un compromis semble enfin avoir été trouvé au Parlement. Une proposition de loi visant à renforcer l'accompagnement des élus locaux dans la mise en œuvre de la lutte contre l'artificialisation des sols a été adoptée par la commission mixte paritaire le 6 juillet dernier. Elle devra ensuite être adoptée par l'Assemblée nationale puis le Sénat au cours de l'été. Un an et demi après le vote de la loi Climat et Résilience", le ZAN pourrait bientôt sortir de l'impasse et être appliqué sur le territoire.

Le ZAN, contrainte et opportunité pour les promoteurs immobiliers

Parallèlement, les promoteurs immobiliers n'ont pas attendu le compromis pour entamer leur transition et s'adapter à ces nouvelles contraintes. Il ne s'agit pas d'arrêter de réaliser des projets d'aménagements urbains, mais plutôt de repenser la façon d'aménager et surtout de compenser l'artificialisation des sols qu'entraîne inévitablement la construction. « Dans 8 ans, chaque mètre carré de surface artificialisée sera compensé par la désartificialisation d’une surface équivalente sur d’autres projets en France », analyse le président de Vinci Immobilier, Olivier de la Roussière. Pour certains professionnels, la loi ZAN est l'opportunité de réinventer le modèle de construction.

Dans le secteur, on parle désormais de "désartificialisation", de "construction sur des friches" et "d'opérations de recyclage urbain". Il s'agit d'« une façon de réenvisager notre métier », explique à l'AFP le PDG de Vinci Immobilier. La filiale immobilière du groupe Vinci se veut pionnière dans ce domaine. Elle s'est fixée comme double objectif d'atteindre le ZAN dès 2030 et de réaliser plus de la moitié de son chiffre d'affaires dans le recyclage urbain.

Ne plus artificialiser les sols engendre de nouvelles problématiques pour les constructeurs. Comment continuer à construire sans grignoter davantage sur la nature ? Faut-il construire plus haut ? « Avec la question du ZAN, ce qui arrive, c'est aussi l'acceptabilité de la hauteur et de la densité dans les îlots", estime Caroline Delgado-Rodoz, directrice générale Grands projets du promoteur OGIC. "On ne veut pas faire de hauteur, on veut aussi de la nature en ville... mais le foncier étant ce qu'il est, on doit parfois faire de la densité pour créer en ville de l'aération, et c'est tout cet équilibre-là qu'il faut trouver. » L'équilibre est difficile à trouver.

Certains groupes, comme Vinci Immobilier, mise sur les friches commerciales et de bureaux pour construire sans grignoter sur les sols naturels. Quelle que soit la méthode choisie, outre l'aspect financier, les promoteurs immobiliers doivent désormais intégrer le capital environnement et le capital humain, facteurs indispensables à la réussite de ce nouveau modèle en construction.

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