Second marché en LMNP : quels avantages de ce marché secondaire ?

Au cours des 10 dernières années, les résidences gérées ont connu une croissance significative puisqu’elles répondent à de nombreux enjeux (offre de loisirs, augmentation du nombre d'étudiants, vieillissement de la population, etc.). Au total, c’est plus de 350 000 lots qui ont été vendus en résidences de services au cours des deux dernières décennies. Investir sur le second marché en LMNP (ou marché secondaire) présente donc des opportunités intéressantes. On vous explique !

Sommaire : 

1. Second marché en LMNP : de quoi parle-t-on ?
2. Tous les avantages du marché secondaire en LMNP
3. Quels sont les risques liés à un investissement dans le second marché en statut LMNP ?
4. Investir dans le neuf ou investir dans le second marché en statut LMNP ?
5. Comment trouver un bien LMNP sur le marché secondaire ?
6. Second marché en LMNP : ce qu’il faut retenir

Second marché en LMNP : de quoi parle-t-on ?

Le marché secondaire du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) fait référence à l'acquisition et à la cession de biens immobiliers déjà exploités sous ce statut. Contrairement au marché primaire qui concerne les biens neufs ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le marché secondaire implique l'achat de biens "d'occasion" déjà loués et générant des revenus. 

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Tous les avantages du marché secondaire en LMNP

Le second marché en LMNP suscite un vif intérêt. Les investisseurs chevronnés ont déjà été séduits par les nombreux avantages de ce type d'investissement :

• Revenus immédiats : l'un des principaux avantages est la génération de revenus locatifs immédiats. Contrairement aux biens neufs ou vacants, il n'y a pas de délai entre l'acquisition du bien et le début des loyers.
• Visibilité sur la rentabilité : étant donné que le bien est déjà loué, les acquéreurs ont une idée claire des rendements locatifs actuels. L’acheteur profite d’une meilleure planification financière et d’une prévisibilité accrue.
• Historique de performance : un bien d'occasion est accompagné d'un historique de location. Cela permet aux acheteurs potentiels d'évaluer la performance passée, d'analyser les taux d'occupation et de comprendre la demande locative pour le bien en question.
• Simplification des démarches administratives : avec un bien déjà sous le statut LMNP, certaines démarches administratives, comme la déclaration initiale de mise en location, sont déjà effectuées. L’acquéreur réduit ainsi sa charge administrative.
• Économies potentielles : dans certains cas, il est possible de trouver des biens à des prix inférieurs à leur valeur réelle, offrant ainsi une opportunité d'économie pour l'investisseur.
• Stabilité fiscale : le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs. Même lorsque le bien est acheté sur le marché secondaire, ces avantages fiscaux restent en place. Vous pouvez toujours récupérer la TVA ou amortir le bien, même s'il s'agit d'un bien d'occasion.

Quels sont les risques liés à un investissement dans le second marché en statut LMNP ?

Malgré les nombreuses opportunités qu'il offre, le marché secondaire des LMNP n'est pas exempt de défis. Il y a aussi des risques liés à l'acquisition d'un bien LMNP ancien, qu’il faut connaître avant de se lancer : 

• Dépendance envers l'exploitant : en investissant dans une LMNP d'occasion, vous héritez du bail commercial de l'ancien propriétaire, ce qui signifie que la gestion locative sera assurée par l'exploitant avec lequel le précédent propriétaire avait conclu un contrat. Ainsi, la performance de votre investissement dépendra largement des décisions prises par cette société de gestion. Un mauvais gestionnaire peut donc compromettre la rentabilité de votre investissement par ses choix.
• Fluctuation des loyers : bien que généralement stable, le montant du loyer peut varier en fonction de divers facteurs comme l'emplacement du bien et son taux d'occupation.
• Évolution du marché : l'immobilier étant un marché dynamique, les conditions économiques ainsi que les changements législatifs peuvent influencer la rentabilité de votre investissement.
• Risque de vacance locative : malgré les dispositions du bail commercial, il subsiste toujours un risque que votre bien reste vacant.

Investir dans le neuf ou investir dans le second marché en statut LMNP ?

Pour vos clients investisseurs, est-il plus intéressant d’aller sur le second marché du LMNP ou d’opter pour un investissement dans le neuf ? C'est une question cruciale ! Chaque option comporte ses propres avantages et inconvénients, et la décision dépend largement des objectifs financiers et des préférences personnelles de chaque profil investisseur. 

Investir dans une LMNP sur le marché secondaire présente certains avantages, comme la possibilité de bénéficier immédiatement de revenus locatifs, la visibilité sur la rentabilité grâce à l'historique de performance du bien et la stabilité fiscale avec les avantages du statut LMNP. De plus, les biens sur le marché secondaire peuvent souvent être acquis à un prix inférieur à leur valeur réelle.

D'autre part, l'investissement dans le neuf offre ses propres avantages, comme la possibilité de personnaliser le bien selon ses préférences, les garanties et assurances liées aux constructions neuves, avec des avantages fiscaux comme la réduction des frais de notaire. De plus, les biens neufs ont une performance énergétique supérieure, ce qui peut réduire les coûts d'exploitation à long terme.

Les deux options se valent, et dépendent largement de la tolérance au risque de l’investisseur, de sa capacité financière et de ses préférences personnelles en matière d'immobilier. 

Bon à savoir : Quels changements attendent le régime LMNP en 2024 et à posteriori ?

Les débats actuels sur la loi de finance 2024 visent à modifier la fiscalité de la location meublée (en particulier celle des meublés de tourisme), jugée trop avantageuse par rapport à la location longue durée. Ces changements concernent principalement la réduction des avantages fiscaux pour ce type de location. Ils affecteront les propriétaires dès la déclaration d’imposition 2024 sur les revenus de 2023. Ces discussions parlementaires, en cours, pourraient influencer significativement le secteur immobilier en favorisant la location longue durée.

‍Comment trouver un bien LMNP sur le marché secondaire ?

Pour les professionnels de l’immobilier, la première étape est de trouver le bien idéal pour leurs clients. OTAREE simplifie la vente d'immobilier neuf et d'investissement en mettant à votre disposition le stock le plus complet et le plus fiable du marché. Accédez simplement à plus de 40 000 lots disponibles dans toute la France et 6 000 lots éligibles au régime LMNP.

Second marché en LMNP : ce qu’il faut retenir

Le second marché en LMNP représente ainsi une opportunité d'investissement intéressante pour ceux envisageant l'immobilier locatif meublé, puisqu’il permet l'achat et la revente de biens déjà loués dans des résidences de services gérées. Cependant, investir dans un bien ancien comporte son lot de risques ! Il faut donc peser le pour et le contre de chaque option avant de se lancer, notamment les atouts de l’immobilier neuf, autre possibilité pour investir en immobilier locatif.

Comment déclarer un deuxième logement en LMNP ?

• Obtenir un numéro de SIRET : chaque bien en LMNP doit avoir son propre numéro de SIRET. 
• Remplir le formulaire P0i : ce formulaire de déclaration de début d'activité est à joindre à votre déclaration d'impôt.
• Déclarer ses revenus locatifs : les revenus de chaque bien doivent être déclarés séparément.
  

Quand revendre un bien locatif en LMNP ?

La revente d'un bien locatif en LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard doit être réalisée après avoir respecté l'engagement de location de 9 ans.