L’investissement locatif dans le neuf permet de bâtir un patrimoine immobilier de qualité, tout en réduisant ses impôts. Dans cet article, nous vous présentons les 3 dispositifs principaux pour défiscaliser grâce à l’immobilier neuf.

Sommaire :

1 – Défiscaliser en Loi Pinel

• Principes de la loi Pinel
• Avantages de la loi Pinel

2 – Le statut LMNP

• Principes du LMNP
• Avantages du LMNP

3 – La loi Censi Bouvard

• Principes de la loi Censi-Bouvard
• Avantages de la loi Censi Bouvard

4 – Récapitulatif des dispositifs pour défiscaliser grâce à l’immobilier neuf

1 – Défiscaliser en investissant dans l’immobilier neuf grâce à la loi Pinel

A – Principes de la loi Pinel

La loi Pinel permet aux contribuables de réduire une partie de leurs impôts en réalisant un investissement locatif neuf. Elle impose plusieurs conditions d’éligibilité :

• Le type de bien : Neuf ou en VEFA.
• Un secteur à forte demande locative : Une zone Pinel (Abis, A ou B1).
• Des plafonds d’investissements annuels : 300 000€ et 5500€/m² par personne.
• Le nombre d’investissements par foyer fiscal : 2 investissements par an.
• L’état et la durée de location : location nue d’une résidence principale pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, commençant dans l’année qui suit l’acquisition du bien.
• Des plafonds de loyers et de ressources locataires : variables selon la zone Pinel et le profil des locataires.
• Le respect des normes énergétiques : RT2012 ou BBC.

Mise en place depuis 2014, cette loi a été reconduite jusqu’en 2024, avec certaines modifications depuis la rentrée 2021. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur la réforme de la loi Pinel.

B – Avantages du dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif incontournable pour défiscaliser grâce à l’immobilier neuf. Son avantage principal est de pouvoir réduire une partie de ses impôts. Il permet en effet d’obtenir un avantage fiscal à hauteur de :

• 12% du prix du bien pour une location de 6 ans.
• 18% du prix du bien en louant pendant 9 ans.
• 21% du prix du bien en louant pendant 12 ans.

En plus de la réduction fiscale, les investisseurs en loi Pinel peuvent profiter de tous les avantages de la location de leur bien. L’obtention de revenus locatifs réguliers, leur permet notamment d’augmenter leurs revenus ou bien leur pension de retraite.

La grande accessibilité du dispositif représente également un atout considérable. En effet, il est possible d’emprunter sans apport, afin de financer un investissement Pinel. De ce fait, même les contribuables à l’épargne modeste peuvent investir dans l’immobilier.

Enfin, l’investissement en loi Pinel permet de bâtir un patrimoine immobilier durable et ainsi :

• Préparer sa retraite grâce aux revenus locatifs et à l’éventuelle plus-value réalisée lors de la revente.
• Mettre sa famille en sécurité en lui louant le bien ou grâce à la succession.

Le dispositif LMNP

A – Les conditions du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les logements classiques, ainsi que les résidences de services neuves. Les résidences seniors, EHPAD, résidences étudiantes, de tourisme ou encore d’affaires. L’objectif principal du LMNP n’est pas la réduction fiscale, mais l’obtention de revenus locatifs non imposables. Pour y être éligible, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes :

• Investir dans un bien meublé qui n’a jamais été acheté auparavant (neuf ou achevé il y a moins de 5 ans).
• La location doit être une activité secondaire du propriétaire.
• Respecter un plafond annuel de revenus locatifs de 23 000 € TTC ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés, car il s’agit d’une activité secondaire.
• La location est généralement de 9 ans.
• Pas de droit de regard sur les locataires.
• Respecter un bail d’au moins 1 an pour une résidence principale.

B – Les avantages du LMNP

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le premier avantage du dispositif LMNP est que les revenus locatifs ne sont soumis à aucune imposition. Cela permet donc d’augmenter ses revenus sans payer plus d’impôt. Cet avantage fiscal, bien que différent de celui de la loi Pinel, est un véritable atout.

De plus, l’investissement en LMNP permet souvent de dégager une bonne rentabilité, et ce, pour plusieurs raisons :

• Les biens les plus demandés sont accessibles, car il s’agit de petites surfaces (Studios et T2).
• La demande locative est particulièrement élevée, surtout de la part des étudiants et des retraités.
• Les logements éligibles au LMNP sont très demandés ce qui facilitera la revente et la plus-value.

En outre, l’investissement locatif en résidence de service neuve prodigue deux autres avantages non négligeables. Le premier est la possibilité de récupérer la TVA, soit 20% du prix du bien. Cela permet d’augmenter encore davantage la rentabilité de l’opération. Le second avantage réside dans la facilité de gestion du bien. En effet, les résidences de services neuves ont pour habitude de proposer aux propriétaires un service de gestion locative. Ce dernier s’occupe notamment de collecter les loyers et de rechercher des locataires. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur la gestion locative dans l’immobilier neuf.

3 – Loi Censi-Bouvard

A – Fonctionnement du dispositif Censi-Bouvard

Le troisième dispositif pour défiscaliser grâce à l’immobilier neuf prendra fin le 31 décembre 2021. Il s’agit du dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier concerne les investissements en résidence de service neuve, notamment :

• Les résidences étudiantes.
• De services agréés pour les personnes handicapées ou seniors.
• D’accueil et de soins agréés.

Sont aussi concernés :

• Les biens en VEFA.
• Les biens achevés il y a moins de 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation.
• Ou alors les biens en travaux de réhabilitation.

Tout comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard accorde une réduction fiscale dans la limite de 300 000€ d’investissement. La durée de location minimale est quant à elle fixée à 9 ans. Les locations à titre précaire, gratuit ou à des membres de la famille ne sont pas autorisées. En outre, les plafonds des recettes locatives sont identiques à ceux du dispositif LMNP.

B – Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard accorde une réduction fiscale à hauteur de 11% du prix HT du bien. Ce taux s’étale sur les 9 ans de location obligatoires. À l’instar du statut LMNP, il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20%. Cet avantage est accessible à partir du moment où la résidence de services comporte plus de trois services, en plus de l’hébergement. En outre, ce dispositif n’impose ni zonage, ni plafonds concernant les loyers ou les ressources locataires. Enfin, il est possible de reporter le montant des impôts à payer sur 6 années si ce dernier dépasse le montant de la réduction. De même, si le montant à payer est inférieur au montant de la réduction d’impôts, la différence peut également être reportée pendant 6 ans, tant que le logement reste loué.

4 – Récapitulatif des dispositifs pour défiscaliser grâce à l’immobilier neuf