La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er septembre 2014, afin d'encourager la construction de logements neuf et inciter les particuliers à investir dans l'immobilier locatif dans les villes où la demande est particulièrement forte. Grâce aux nombreux avantages fiscaux qu'elle offre, elle est rapidement devenue le dispositif de défiscalisation immobilière le plus utilisé. Alors qu'elle devait disparaître en décembre 2022, le gouvernement a décidé de la proroger jusqu'en décembre 2024, mais en diminuant progressivement les réductions d’impôts à compter du 1er janvier 2023. Il ne reste donc plus que quelques mois pour profiter de la loi Pinel à taux plein.

Sommaire :

• Les avantages de la loi Pinel jusqu'en décembre 2022
• Les conditions pour bénéficier des avantages de la loi Pinel
• Ce qui change à partir du 1er janvier 2023

Les avantages de la loi Pinel jusqu'en décembre 2022

Le principal avantage de la loi Pinel est la réduction d'impôt qu'elle propose et qui peut atteindre 21 % du montant total de l'investissement. Soit, jusqu'à 63 000 euros. Cet avantage va dépendre de la durée d'engagement de location :

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 %
• En cas de 9 ans d'engagement, la réduction d’impôt sera de 18 %
• Pour 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 %

Mais la réduction d'impôt n'est pas le seul avantage qu'offre la loi Pinel. Ce dispositif permet, avant tout, de se constituer un patrimoine sûr et pérenne, en devenant propriétaire à moindre coût. En effet, les loyers, cumulés à la réduction d'impôt, permettent de couvrir, tout ou partie, des mensualités du crédit immobilier.

La loi Pinel est aussi une très bonne solution pour préparer sa retraite, puisqu'à la fin de son engagement, le propriétaire peut soit garder son bien pour y vivre, soit continuer de le louer et ainsi percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers, soit le revendre et se constituer une épargne confortable avec la plus-value.

Enfin, la loi Pinel permet aussi de protéger ses proches en leur assurant un logement, puisqu'il est possible de louer son bien à des membres de sa famille (enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents).

Les conditions pour bénéficier des avantages de la loi Pinel

En effet, pour profiter pleinement de la loi Pinel, il y a plusieurs conditions relatives à l’investisseur, l’investissement, le logement, la location et les locataires à respecter.

L'investisseur doit être majeur, solvable et imposable en France. En ce qui concerne l'investissement, son montant ne doit pas dépasser 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Il est également plafonné à 5 500 euros par m² de surface habitable. À noter qu'il est possible de réaliser deux investissements par an, dans la limite de ces 300 000 euros.

Mais attention, tous les logements ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux, le logement doit avoir été acheté neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) et être conforme aux normes de performances énergétiques en vigueur (label BBC, RT2012 et RE 2020). Il doit également se situer dans une zone géographique tendue, à savoir les zones A Bis, A et B1. Quant aux logements acquis en VEFA, ils doivent être achevés dans les 30 mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier et être loués dans les 12 mois qui suivent leur livraison. De plus, depuis 2021, seuls les logements situés dans des bâtiments d'habitat collectifs sont éligibles. Il n'est plus possible de bénéficier du dispositif Pinel pour des maisons individuelles.

Quels conditions à respecter pour la mise en location du bien ?

Les propriétaires doivent aussi respecter plusieurs conditions concernant la mise en location de leur bien. Ils doivent, tout d'abord, s'engager à le louer non-meublé et en qualité de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Ils devront aussi respecter des plafonds de loyers. Ces derniers dépendent de la zone où se trouve le logement et sont actualisés tous les ans. Ainsi, pour 2022, les loyers ne doivent pas dépasser :

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Enfin, la loi Pinel visant également à faciliter l'accès au logement aux ménages modestes, les locataires sont eux aussi soumis à certaines conditions. Ils ne doivent pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire et respecter des plafonds de ressources. Comme pour les loyers, ces derniers dépendent de la localisation du bien et sont révisés chaque année. Voici les plafonds de ressources pour 2022 :

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Ce qui change à partir du 1er janvier 2023

À compter du 1er janvier 2023, le montant de la réduction d’impôts va être revue à la baisse. En effet, alors que la loi Pinel devait se terminer le 31 décembre 2022, la loi de finances pour 2021 a décidé de la prolonger jusqu’au 31 décembre 2024, mais en diminuant progressivement l’avantage fiscal. Ainsi :

• Pour une durée d’engagement de 6 ans, la réduction d’impôt passera à 10,5 % en 2023, puis 9 % en 2024
• En cas d'une durée d’engagement de 9 ans, la réduction d’impôt passera à 15 % en 2023, puis 12 % en 2024
• Pour 12 ans, la réduction d’impôt passera à 17,5 % en 2023, puis 14 % en 2024

Le fait générateur de la réduction d’impôt est la date d’achèvement des travaux pour les biens acquis en VEFA ou la date de signature de l’acte authentique pour les biens neufs déjà livrés. Il ne reste donc plus beaucoup de temps aux investisseurs pour profiter du dispositif Pinel à taux plein.

L’entrée en vigueur du dispositif

Toutefois, il sera encore possible, dans certains cas, de bénéficier de l'avantage fiscal maximum proposé actuellement par la loi Pinel, même après le 31 décembre 2022. En effet, le gouvernement souhaitant que le dispositif Pinel réponde davantage aux enjeux environnementaux actuels, il s'est engagé à ce que certains logements continuent à bénéficier du Pinel dans les mêmes conditions. Il s'agira des logements :

• respectant certaines normes de confort. À savoir une surface minimum de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 63 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
• possédant un extérieur privatif d'au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5.
• disposant d'une fenêtre ou porte-fenêtre sur 2 façades différentes pour les T3, T4 et T5.
• respectant la nouvelle norme RE2020.

C’est ce qu’on appellera le Pinel Plus et qui viendra compléter le dispositif Pinel classique à compter du 1^er janvier 2023.

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