Rendement locatif Paris : quelle rentabilité pour l’immobilier neuf à Paris ?

Investir dans l'immobilier neuf est un projet ambitieux, surtout dans une ville dynamique comme Paris ! Et si vous désirez réaliser un investissement locatif, la fiscalité locative à Paris est un aspect fondamental à ne pas négliger. Cette fiscalité regroupe un ensemble de règles et de régulations, parfois méconnues, qui peuvent grandement influencer la rentabilité d'un investissement. Avec cet article, vous allez pouvoir naviguer dans la mer tumultueuse de la fiscalité locative à Paris !

Sommaire : 

1. Quel est le rendement locatif à Paris en moyenne dans le neuf ?
2. Quels sont les autres points qui impactent la rentabilité d’un investissement locatif à Paris ?
3. Quels dispositifs fiscaux dans l’immobilier neuf à Paris ?
4. Où acheter dans le neuf à Paris et en Île-de-France ?
5. Rendement locatif à Paris : ce qu’il faut retenir

Quel est le rendement locatif à Paris en moyenne dans le neuf ?

La capitale de la France est une ville très attrayante, avec un marché immobilier sécurisé et dynamique. Ce n’est toutefois pas la métropole de l’Hexagone qui offre le rendement le plus intéressant. En moyenne, la rentabilité locative à Paris est comprise entre 2 % et 3 % bruts. 

Toutefois, les investisseurs continuent d’acheter dans la Ville Lumière car elle propose d’autres avantages, notamment la pérennité de l’investissement. À Paris, il est très simple de trouver des locataires et la vacance locative est très faible, ce qui contribue à sécuriser son rendement locatif dans l’immobilier neuf en région parisienne.

Dans Paris intra-muros, les logements neufs se vendent très rapidement, avec un prix au mètre carré qui s’envole : le prix médian est de 14 356 € le m2, avec une moyenne de 11 208 € pour les appartements et de 10 930 € pour les maisons (source). Sur un marché aussi dynamique, c’est la plus-value assurée pour les propriétaires. Les arrondissements centraux sont les plus chers, tandis que le Nord parisien (18e, 19e et 20e) reste plus abordable.

Les maisons neuves sont également de plus en plus demandées, notamment grâce à la présence d’un extérieur. Il y a ainsi de belles opportunités à saisir en Île-de-France, comme en Seine-Saint-Denis ou en Seine-et-Marne.

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Quels sont les autres points qui impactent la rentabilité d’un investissement locatif à Paris ?

Impôt sur le Revenu Foncier

Les propriétaires à Paris qui louent leur bien immobilier sont assujettis à l'impôt sur le revenu foncier. Ce dernier est calculé sur les revenus locatifs nets, après déduction des frais et charges liés à la propriété.

Vous avez le choix entre deux régimes : 

• Régime réel : avec le régime réel, toutes les dépenses réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.) peuvent être déduites. La comptabilité doit toutefois être tenue de manière rigoureuse.
• Régime micro-foncier : pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro-foncier permet une déduction forfaitaire de 30 % sans avoir à justifier les dépenses.

Taxe Foncière

La taxe foncière est un impôt local payé par les propriétaires, basé sur la valeur cadastrale du bien. Elle varie selon la localisation et les caractéristiques de la propriété. Dans le cadre d’une construction neuve, le propriétaire bénéficie cependant d’une exonération de taxe foncière durant les 2 années qui suivent l’achèvement de la construction. Cette exonération est applicable à partir du 1er janvier qui suit la livraison du bien.

Droits de Mutation

Les droits de mutation, ou frais de notaire, sont dus lors de l'achat d'un bien immobilier. Ils s'élèvent à environ  2 à 3 % du prix d'achat dans le neuf, incluant les taxes et les honoraires du notaire.

Quels dispositifs fiscaux dans l’immobilier neuf à Paris ?

Loi Pinel

En 2023, l'investissement locatif à Paris attire de plus en plus grâce à son éligibilité à la loi Pinel. En effet, la capitale française est située en zone A Bis. Ce dispositif est encore applicable jusqu’en 2024 et permet de bénéficier d’une déduction d’impôt contre un engagement locatif (10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans). Au total, vos clients peuvent réaliser jusqu'à 52 500 € d'économies.

Statut LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) à Paris peut accroître la rentabilité des biens neufs. C’est un régime fiscal spécifique qui offre des avantages tels que la réduction d'impôts et la récupération de la TVA. Pour cela, vos clients doivent mettre leur bien en location en meublé. En utilisant le statut LMNP, les revenus locatifs sont imposés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est ensuite possible de bénéficier d'une réduction d'impôts de 50 % sur les revenus locatifs ou de 71 % dans le cadre d’une location meublée touristique. 

TVA à 5,5 %

Acheter dans le neuf en Île-de-France permet de financer une partie de cette acquisition grâce au prêt à taux zéro. Dans le cadre d’un logement neuf dans une zone Anru, l’acheteur peut profiter d’une TVA réduite à 5,5 %. Il existe également des aides régionales pour vous faciliter l’accès à la propriété selon les ressources et le profil des acquéreurs.

Découvrez nos 9 fiches pratiques expliquant en détail le fonctionnement et mécanismes des principaux dispositifs fiscaux en vigueur.

Où acheter dans le neuf à Paris et en Île-de-France ?

La plupart des programmes d’immobilier neuf à Paris se situent dans la grande couronne parisienne et en périphérie. La popularité des communes franciliennes monte en flèche, notamment pour les programmes immobiliers neufs. Certaines municipalités connaissent un fort dynamisme en raison de la demande accrue en logements : 

• Saint-Denis : les appartements neufs y sont très recherchés, grâce à des prix abordables et une excellente desserte par les transports en commun. Sa proximité avec les aéroports Paris-Le Bourget et Roissy Charles de Gaulle renforce son attrait.
• Petite couronne : des villes comme Pierrefitte-sur-Seine offrent une excellente qualité de vie avec de bonnes liaisons de transport et des prix attractifs au mètre carré.
• Drancy : reliée au centre de Paris par le RER B, cette ville bénéficiera du projet Grand Paris, renforçant son attractivité.
• Aulnay-sous-Bois : à seulement 19 kilomètres de Paris, la ville offre de nombreux emplois et un cadre de vie agréable, séduisant ainsi les familles.
• Champigny-sur-Marne et Créteil : ces villes sont de plus en plus prisées, offrant de solides perspectives de retour sur investissement.
• Cormeilles-en-Parisis et Cergy : à proximité de Paris, ces villes offrent un cadre naturel et des opportunités économiques, idéales pour les familles et les actifs.
• Saint-Germain-en-Laye et Sartrouville : ces localités sont parfaites pour les familles et les actifs, grâce à la proximité des commerces, des infrastructures, et des transports en commun.
• Bussy-Saint-Georges et Saint-Pathus : ces villes attirent ceux qui cherchent des logements neufs avec de l'espace extérieur tout en restant proches de Paris.

Rendement locatif à Paris : ce qu’il faut retenir

Il est important de maîtriser les différents aspects de la fiscalité immobilière pour conseiller au mieux ses clients et leur permettre de réaliser le meilleur montage fiscal possible. Ce niveau d’accompagnement premium est un critère de différenciation et un facteur de satisfaction client ! 

Vos clients bénéficieront de vos meilleurs conseils concernant la conformité et l'optimisation de leur situation fiscale liée à leur propriété immobilière.

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