Comprendre le déficit foncier pour mieux l'expliquer à vos clients

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs d'obtenir une diminution d'impôts lorsque leurs charges excèdent leurs revenus fonciers. C’est une excellente opportunité de réduire son imposition sur les revenus locatifs et maximiser le rendement de son investissement. Un atout clé à mettre en valeur auprès de vos clients investisseurs ! Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier.

Sommaire : 

1. Qu’est-ce que le déficit foncier ?
2. Quelles conditions pour bénéficier du déficit imputable sur les revenus fonciers ?
3. La règle de 3 ans pour le déficit foncier
4. Exemple de déficit foncier
5. Que devient le déficit foncier en cas de vente ?

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un concept utilisé dans le cadre d'un investissement locatif où, sous certaines conditions, vous pouvez déduire vos charges liées à la propriété de vos revenus fonciers. 

Ce déficit se manifeste lorsque les dépenses engagées pour l'entretien, la réparation, et la gestion du bien immobilier (incluant les travaux, les taxes, les primes d'assurance, etc.) excèdent les loyers perçus des locataires. Si les charges foncières dépassent les revenus fonciers, alors un déficit foncier est constaté.

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Quelles conditions pour bénéficier du déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit respecter certaines conditions spécifiques :

• Usage du bien : le bien immobilier doit être destiné à un usage résidentiel.
• Type de location : la propriété doit être louée vide, c'est-à-dire non meublée.
• Régime d'imposition : le propriétaire doit être soumis au régime réel d'imposition, par opposition au micro-foncier.
• Durée de location : le bien doit rester loué de manière continue pendant au moins trois ans après la première année d'imputation du déficit, soit jusqu'au 31 décembre de la troisième année.

La règle de 3 ans pour le déficit foncier

La règle de 3 ans en matière de déficit foncier est une condition importante pour la déductibilité du déficit foncier sur le revenu global du propriétaire. Cette règle fait partie de la législation fiscale française et vise à s'assurer que l'investissement immobilier locatif soutient l'offre de logements sur une durée significative. 

Pour bénéficier de la déduction du déficit foncier sur le revenu global, le bien immobilier doit être mis en location de manière continue pendant au moins 3 ans. Cela signifie que le bien doit rester loué sans interruption durant cette période. Le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle le déficit a été déduit. Par exemple, si un déficit foncier est déduit sur votre déclaration de revenus en 2021, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre 2024.

Cette règle est mise en place pour encourager les propriétaires à maintenir leur investissement locatif sur une période minimale, favorisant ainsi la stabilité du marché locatif et répondant à un objectif de politique du logement.

Exemple de déficit foncier

Prenons un exemple concret pour expliquer comment fonctionne le déficit foncier dans le cadre d'un investissement locatif en France. Jean possède un appartement qu'il loue et qui génère des revenus fonciers. Au cours de l'année, il fait face à diverses dépenses liées à la propriété.

Ses revenus locatifs annuels sont de 12 000 €. Voici ses dépenses annuelles :

• Travaux de rénovation : 8 000 €
• Frais de gestion : 500 €
• Taxe foncière : 1 000 €
• Intérêts d'emprunt : 3 000 €

Le total des dépenses déductibles est le suivant :

• Travaux de rénovation : 8 000 €
• Frais de gestion : 500 €
• Taxe foncière (hors ordures ménagères) : 1 000 €
• Intérêts d'emprunt : 3 000 €
• Total des dépenses : 12 500 €

Dans cet exemple, Jean a un déficit foncier de 500 € (12 500 € - 12 000 €). Ce déficit est directement déductible de son revenu global, car il est inférieur à la limite de 10 700 € par an autorisée. Si le montant du déficit avait été supérieur, la partie excédant 10 700 € pourrait uniquement être imputée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Que devient le déficit foncier en cas de vente ?

En cas de vente du bien immobilier, plusieurs éléments sont à prendre en compte concernant le traitement du déficit foncier :

• Perte de l'avantage en cas de vente rapide : si le bien immobilier est vendu avant que le déficit foncier ne soit entièrement imputé, le propriétaire perd le bénéfice de déduire ce déficit de son revenu global. Le déficit foncier non utilisé ne peut pas être transféré à un nouvel acquéreur ni être reporté au-delà de l'année de la vente.
• Obligation de location : pour bénéficier pleinement de la déduction du déficit foncier sur le revenu global, la réglementation fiscale exige que le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle où le déficit a été constaté. Si le bien est vendu ou cesse d'être loué avant cette échéance, les sommes précédemment déduites du revenu global (dans la limite de 10 700 € par an) peuvent être réintégrées et imposées.
• Imputation du déficit sur les plus-values : le déficit foncier ne peut pas être utilisé pour réduire une éventuelle plus-value immobilière réalisée lors de la vente. Les règles de calcul des plus-values immobilières restent basées sur la différence entre le prix d'achat (majoré des frais et des travaux de rénovation) et le prix de vente, sans considération pour les déficits fonciers antérieurs.

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Déficit foncier en immobilier : ce qu’il faut retenir

Le déficit foncier est un dispositif fiscal avantageux qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant les charges excédant les revenus fonciers de leur bien immobilier locatif non meublé. Ce mécanisme est particulièrement bénéfique pour ceux qui font face à des dépenses importantes d'entretien, de réparation ou d'amélioration de leurs propriétés. En s'assurant de respecter les conditions requises (notamment en matière de durée de location), les investisseurs immobiliers peuvent optimiser leurs investissements et diminuer leur charge fiscale !

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

Le déficit foncier, qui représente l'excédent de vos charges par rapport à vos revenus fonciers, peut être déduit de votre revenu global, comme les salaires ou les pensions de retraite. Cela vous permet de réduire votre impôt sur le revenu.

Quelles dépenses sont éligibles au déficit foncier ?

Les dépenses d'entretien et de réparation concernent les locaux professionnels et résidentiels, tandis que les dépenses d'amélioration sont uniquement réalisées sur les locaux à usage d'habitation. De plus, les dépenses payées pour le compte des locataires (mais qui restent à la charge définitive des propriétaires) sont également incluses.