La réforme des diagnostics de performances énergétiques concerne la loi Climat Résilience. Elle prend en compte la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre des biens immobiliers, avec une classification de la lettre A à G. Les logements F et G que l’on appelle des « passoires énergétiques » vont subir plusieurs interdictions dans les années à venir.  Dans cet article, nous allons voir les principaux changements qu’impose la réforme des DPE. Nous estimerons également les évolutions plutôt prévisibles auxquelles il faudra s’attendre concernant l’immobilier ancien et neuf.

Sommaire : 

1 - Les changements majeurs de la réforme des DPE

2 - Les travaux à réaliser pour répondre à la réforme des DPE

3 - Les conséquences sur le marché immobilier

4 - Une opportunité pour l’immobilier neuf ?

1 - Les changements majeurs de la réforme des DPE

Un DPE opposable : 

L’opposabilité du DPE permet désormais aux futurs acheteurs de faire refaire l’analyse du DPE d’un logement s’ils estiment que celle du propriétaire n’est pas conforme à la réalité. Ainsi, il sera possible de se retourner contre le vendeur et de comparer plusieurs analyses. Les locataires pourront également s’opposer au diagnostic d’un propriétaire et demander une nouvelle analyse. 

La durée de validité du DPE 

Les biens immobiliers ayant été diagnostiqués entre 2013 et 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022. En revanche, les diagnostics réalisés entre 2018 et 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024. Le renouvellement des anciens diagnostics sera donc nécessaire d’ici la fin de cette année.

L’interdiction de location des logements F et G : 

La réforme des DPE concerne avant tout les logements possédant la classification F et G. Depuis le début du mois de janvier 2022, il est tout d’abord interdit d’augmenter les loyers des logements G dans les zones tendues. Les loyers seront également gelés sur tout le territoire pour les biens G et F, à partir de juillet 2022.

À partir de 2025, les exigences de la réforme s’intensifient. Il sera en effet interdit de louer les logements classés G, qui représentent plus de 600 000 biens en France. Cette interdiction s’étendra à la classification F à partir de l’année 2028. Les biens classés F représentent quant à eux près de 1,2 million d’habitations en France. Enfin, les logements classés E seront interdits de location à partir de 2034, ce qui représente 2,6 millions de biens.

2 - Les travaux à réaliser pour répondre à la réforme des DPE

Pour améliorer la classification des biens, les propriétaires devront réaliser un certain nombre de travaux. La réforme distingue les travaux essentiels et les travaux « à envisager ».

Avec une estimation de 9000 à 12 000€, les travaux essentiels comportent notamment : 

• L’installation d’une pompe à chaleur air/eau double service chauffage et ECS à la place du chauffe-eau et de la chaudière au fioul. (COP = 4 et SCOP = 4)
• La refonte de l’isolation des combles pour laisser une ventilation de la charpente de 2 cm (R=10m², K/W)
• L’installation de robinets thermostatiques sur les radiateurs et un insert à la place des cheminées à foyer ouvert

Les travaux « à envisager » pourraient quant à eux coûter entre 20 000€ et 25 000 €. Ils comprennent : 

• L’isolation des murs de l’extérieur
• L’isolation du plancher bas en sous-face
• L’installation d’un nouveau chauffe-eau
• L’installation d’une VMN hygroréglable de type 8

3 - Les conséquences sur le marché immobilier

Une forte croissance de l’offre de biens F et G ?

Les propriétaires de passoires énergétiques vont rapidement devoir faire face à un dilemme. Faut-il vendre le plus tôt possible avant le gèle des loyers et l’interdiction de louer ? Faut-il entreprendre des travaux très onéreux ou vendre son bien à prix réduit ? 

Les biens classés F et G sont d’ores et déjà en train de perdre en attractivité. Les contraintes qu’ils vont représenter dans un futur proche vont certainement pousser de nombreux propriétaires à vouloir vendre. Une hausse du nombre de passoires énergétiques sur le marché est donc à prévoir.

Une baisse des prix de l’ancien ?

La possible explosion de l’offre de passoires énergétiques et la perte d’intérêt des acheteurs pour ces dernières risquent également d’entrainer une chute des prix. Comme nous l’avons évoqué précédemment, le manque d’attractivité de ces biens pourra contraindre les propriétaires à brader les biens. 

Des financements limités à cause de la réforme des DPE ?

Les futurs acquéreurs de passoires énergétiques risquent d’être de moins en moins nombreux. De plus, ils pourraient se heurter à des difficultés de financements. Les organismes bancaires sont en effet susceptibles d’anticiper les risques que représente la future interdiction de location. Ils pourraient de ce fait limiter les financements accordés aux futurs acquéreurs. Les biens anciens F et G vont donc très probablement présenter des difficultés aussi bien à la vente qu’à l’achat.

4 - Une opportunité pour l’immobilier neuf ?

Si la réforme des DPE représente un frein pour de nombreux investisseurs et propriétaires dans l’ancien, le marché neuf pourrait quant à lui n’y voir que des avantages. Le coût d’acquisition d’un logement neuf est certes plus important, mais la facilité et la durabilité de la location permettront de rentabiliser l’investissement à coup sûr. 

Les investisseurs souhaitant réaliser des projets sécurisés sur le long terme seront donc de plus en plus nombreux à se tourner vers le neuf. Grâce aux exigences de la RE220, les risques de voir apparaître une interdiction de location à cause d’une consommation énergétique excessive sont en effet nuls.

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