Le marché de l’immobilier neuf en 2022 regagnera-t-il du terrain par rapport aux tensions de 2021 ? Comment évolueront l’offre et la demande ? Qu’en sera-t-il des prix ? Dans cet article, nous vous présentons un bilan de l’année 2021, ainsi que des prévisions pour l’année 2022.

Sommaire : 

1 - Bilan du marché immobilier en 2021

2 - L’offre de biens neufs en 2022

3 - Les crédits immobiliers en 2022

4 - Quels dispositifs pour le marché de l’immobilier neuf en 2022 ?

5 - Que conclure du marché de l’immobilier neuf en 2022 ?

1 - Bilan du marché immobilier en 2021

Le marché immobilier a enregistré une hausse significative des ventes de biens anciens en 2021. C’est en effet plus de 1,2 million de logements anciens qui ont été vendus au cours de l’année écoulée. Cette explosion des ventes s’explique par deux facteurs principaux : 

• La fin des confinements qui a permis aux investisseurs en attente de concrétiser leur projet en 2021.
• Les taux de crédits historiquement bas qui ont permis aux investisseurs d’accroître significativement leur capacité d’emprunt.

Cependant, un déséquilibre entre une demande très élevée et une offre réduite a provoqué une hausse globale des prix. Les villes de tailles moyennes ont été encore plus impactées par cette inflation, à cause de la demande massive des investisseurs, qui souhaitaient s’éloigner des grands centres-villes pour profiter du grand air. Les prix dans l’ancien ont augmenté de 7,4% en moyenne selon les dernières estimations.

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande touche également l’immobilier neuf, tout comme la hausse des prix. Les dernières estimations fixent en effet la hausse moyenne des prix de l’immobilier neuf à +5,7% en un an. Les tensions liées à la crise sanitaire ont entraîné une baisse du nombre de ventes de biens neufs. On estime aujourd’hui que ces ventes ont baissé de près de 24% à cause notamment des retards de constructions. Cette pénurie de biens neufs est également alimentée par la rarification des terrains, ainsi que des permis de construire qui ont chuté de 15,2% depuis 2020. 

On peut donc retenir un point commun et une différence majeure entre l’immobilier neuf et ancien.

• L’offre insuffisante n’a pas su faire face à la forte demande et a provoqué une flambée des prix.
• Les ventes de biens neufs ont reculé tandis que celles dans l’ancien ont explosé.

2 - L’offre de biens neufs en 2022

Doit-on s’attendre à un rebond de l’offre de biens neufs en 2022 ? Ou au contraire à une aggravation de la pénurie ? Le secteur du bâtiment est partagé. Certains signaux semblent en effet positifs et prometteurs, alors que d’autres pourraient représenter un frein pour le marché. 

La Fédération française du bâtiment a tout d’abord constaté une hausse des délivrances de permis de construire en fin d’année 2021. Cette augmentation du nombre de chantiers pourrait provoquer une hausse de 7,3% de constructions neuves au cours de l’année 2022. Si cet indicateur est prometteur, il reste cependant quelques ombres au tableau. Certains professionnels du bâtiment craignent une baisse du nombre de permis de construire au cours de l’année 2022, qui entraînerait une nouvelle pénurie de biens neufs en 2023. Ces craintes sont liées à plusieurs éléments : 

• La nouvelle réglementation RE2020 qui entraînera une hausse de 5 à 10% des coûts de construction. 
• La potentielle hausse des taux de crédits immobiliers qui pourrait réduire le nombre d’acquéreurs.

Notons quand même que la RE2020 pourrait également entraîner une augmentation de la demande vis-à-vis des biens neufs. Cette réglementation fera certes augmenter les coûts de construction, mais aussi la qualité des logements et le niveau de vie des futurs habitants. 

À l’heure actuelle, il est impossible de déterminer avec précision l’ampleur de chaque facteur sur le marché immobilier neuf de 2022. Les éléments positifs et négatifs pourront-ils s’équilibrer ? Un aspect prendra-t-il le dessus sur l’autre ? Il faudra attendre pour le savoir.

3 - Les crédits immobiliers en 2022

Même si les investisseurs ont pu profiter de taux de crédit historiquement bas en 2021, un emprunt présente toujours des conditions. En effet, les organismes bancaires imposent un taux d’endettement maximal de 35% en comptant l’assurance emprunteur. De plus, ils fixent une durée de remboursement d’une durée de 25 ans la plupart du temps. Enfin, il reste très difficile d’emprunter sans apport personnel, à moins de se tourner vers un dispositif qui offre cette possibilité comme la loi Pinel par exemple. En 2022, il faut s’attendre à ce que ces conditions de crédits restent inchangées. La capacité d’emprunt des investisseurs a augmenté avec la baisse des taux, mais il sera toujours indispensable de présenter un dossier de prêt de qualité. 

En outre, certaines études statistiques publiées par la banque de France prévoient une hausse des taux de crédits immobiliers à partir de l’année 2022. Cette hausse supposée des taux pourrait contribuer à une baisse progressive des prix de l’immobilier.

4 - Quels dispositifs pour le marché de l’immobilier neuf en 2022 ?

La prolongation du Prêt à Taux Zéro est sans aucun doute un point fort pour le marché de l’immobilier neuf en 2022. Il permet de faciliter l’accès des ménages à leur résidence principale neuve. Le maintien de ce dispositif permettra donc de maintenir une certaine accessibilité à l’investissement neuf pour les ménages peu aisés, et ce, malgré la hausse prévisible des taux de crédits. 

Les investisseurs en immobilier neufs pourront également compter sur le prêt patronal Action Logement. En effet, celui-ci est désormais accessible pour l’acquisition d’un bien neuf, avec des conditions spécifiques.

En outre, l’année 2022 marquera le prolongement de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf. On peut notamment citer la loi Pinel qui se prolongera jusqu’à 2024 et la loi Censi-Bouvard jusqu’à fin 2022. 

5 - Que conclure du marché de l’immobilier neuf en 2022 ?

L’année 2022 sera porteuse de nombreux enjeux pour l’immobilier neuf. On peut prévoir une hausse des prix des nouveaux logements, provoquée par l’augmentation des prix des matériaux ainsi que des nouvelles réglementations environnementales. Cependant, divers professionnels du bâtiment sont optimistes quant aux nouveaux permis de construire qui devraient réduire la pénurie de l’offre et donc moins peser sur les prix. Du côté de la demande, on peut penser que malgré la hausse probable des taux de crédit, les acquéreurs seront toujours au rendez-vous. D’autant plus que les biens neufs de 2022 offriront une qualité de vie bien meilleure grâce à la RE2020.

La progression du vaccin contre le covid-19 apaise peu à peu les investisseurs et les constructeurs. La confiance gagne à nouveau du terrain et l’attrait pour l’immobilier neuf a encore de beaux jours devant lui. On peut donc conclure que même si les évolutions des constructions et des prix sont incertaines, il n’est pas insensé d’être optimiste vis-à-vis du marché de l’immobilier neuf en 2022.

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